28. 11. 2025
Kúpa novej nehnuteľnosti je pre mnohých z nás jednou z najdôležitejších životných udalostí. O to frustrujúcejšie však môže byť, ak sa po uzavretí zmluvy objavia skryté vady, o ktorých predávajúci mlčal. Ak ste sa ocitli v takejto situácii, určite vás zaujíma, aké máte možnosti. Rád by som vám priblížil práva, ktoré máte podľa slovenského práva. Môžete sa rozhodnúť medzi odstúpením od zmluvy alebo požiadavkou na zľavu z kúpnej ceny – voľba závisí od závažnosti vád. V nasledujúcom článku vám poskytnem podrobnosti o tom, čo robiť, ak sa s takýmito problémami stretnete.
Kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy?
Odstúpenie od zmluvy je možné pri vážnych chybách, ktoré zásadne ovplyvňujú užívanie nehnuteľnosti. Zákon uvádza dve konkrétne situácie:
- Nehnuteľnosť je pre závažnú vadu neupotrebiteľná: To znamená, že bývanie nie je bezpečné alebo prakticky nemožné. Typickým príkladom sú statické poruchy budovy alebo iné závažné konštrukčné problémy, ktoré môžu ohroziť zdravie a bezpečnosť obyvateľov.
- Predávajúci nepravdivo informoval o vlastnostiach nehnuteľnosti: Ak predávajúci tvrdil, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady alebo má určité vlastnosti a neskôr sa ukáže opak, máte právo odstúpiť od zmluvy. Platí to aj v prípade, ak predávajúci klamal o tom, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy.
Kedy vzniká nárok na zľavu z kúpnej ceny?
Pokiaľ vada nie je natoľko závažná, aby znemožnila užívanie nehnuteľnosti, môžete si žiadať primeranú zľavu z kúpnej ceny. Výška tejto zľavy závisí od rozsahu a povahy vady, ako aj od toho, akým spôsobom ovplyvňuje funkčné či úžitkové vlastnosti bytu alebo domu. Navyše musíte brať do úvahy aj náklady potrebné na opravu týchto nedostatkov.
Môže ísť napríklad o problémy s elektroinštaláciou, vlhkosťou či inými závadami, ktoré síce nevytvárajú bezprostredné riziko ohrozenia bezpečnosti, ale výrazne ovplyvňujú komfort a hodnotu vašej novej nehnuteľnosti.
Ako postupovať?
Ak sa po kúpe objavia skryté vady, nezúfajte! Slovenský zákon vám poskytuje ochranu a v prípade vážnych problémov máte možnosť odstúpiť od zmluvy. Pri menej závažných nedostatkoch zas môžete uplatniť nárok na zníženie ceny. Dôležité je konať rýchlo a všetky vady dôkladne zdokumentovať – fotodokumentácia či písomné potvrdenia odborníkov sú v takýchto prípadoch veľmi cenné.
Verím, že vám tieto informácie pomôžu lepšie pochopiť vaše práva a možnosti pri skrytých vadách na nehnuteľnostiach. Ak máte otázky alebo potrebujete poradiť ohľadom konkrétnej situácie, neváhajte ma kontaktovať prostredníctvom kontaktných údajov uvedených na mojom webe.
Autor: Milan Drotár
V realitách som od roku 2014. Aj moje predchádzajúce pracovné aktivity boli spojené s úctou a profesionálnym prístupom ku klientom, prácou v obchode. Mám za sebou viac ako 10 ročné skúsenosti vo finančnom sektore.
Práca realitného makléra ma skutočne baví a snažím sa ju robiť na špičkovej úrovni. Točím video prehliadky, využívam profesionálneho fotografa, pracujem na sociálnych sieťach... všetko s jasným cieľom. Predať vašu nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu k vašej plnej spokojnosti.
Prečo vznikla táto stránka?
Aby som tu prezentoval, že keď dvaja robia to isté, nikdy to nie je to isté. Je všeobecne známe, že rozdiel medzi maklérmi je povedzme nemalý. Prosím, prečítajte si moje tipy a články. Verím, že vám tieto informácie pomôžu v rozhodovaní a že si pre predaj nehnuteľnosti zvolíte tú správnu cestu.
Za každým predajom nehnuteľnosti sa totiž skrýva ľudský príbeh. A to je dôvod, prečo by nikto nemal tak dôležitý životný krok podceňovať. Ani predávajúci, ani maklér.
Záleží mi na odvedeniu špičkovej práce a na spokojnosti klienta. A dbám na svojom dobrom mene a povesti. Za mňa potom hovoria referencie spokojných klientov.
Ak ste dočítali až sem, máte môj obdiv a ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem pri káve.