30. 7. 2026

Slovensko čakajú dôležité úpravy v oblasti dane z nehnuteľnosti. Pripravte sa na novinky, ktoré môžu ovplyvniť predovšetkým majiteľov viacpodlažných stavieb. Ministerstvo financií plánuje zrušiť dlhoročný limit na príplatok za jednotlivé podlažia. To dá samosprávam viac slobody pri určovaní výšky dane. Zmeny sa výrazne dotknú komerčných priestorov. Predpokladaná účinnosť je od 1. novembra 2026, s dopadom na daň za rok 2027.

Nové pravidlá pre daň z nehnuteľnosti: Čo prinesú majiteľom viacpodlažných budov?

Slovensko čakajú dôležité úpravy v oblasti dane z nehnuteľnosti. Pripravte sa na novinky, ktoré môžu ovplyvniť predovšetkým majiteľov viacpodlažných stavieb. Ministerstvo financií plánuje zrušiť dlhoročný limit na príplatok za jednotlivé podlažia. To dá samosprávam viac slobody pri určovaní výšky dane. Zmeny sa výrazne dotknú komerčných priestorov. Predpokladaná účinnosť je od 1. novembra 2026, s dopadom na daň za rok 2027.

Zbohom starým limitom: Viac právomocí pre samosprávy

Už viac ako dve desaťročia platilo jedno jasné pravidlo pre výpočet dane z nehnuteľnosti, konkrétne pre príplatky za nadzemné podlažia. Až doteraz mali mestá a obce stanovený pevný strop: za každé nadzemné podlažie mohli k dani prirátať maximálne 0,33 eura za štvorcový meter. Tento limit bol nemenný od roku 2004, čo mnohým majiteľom budov prinášalo istotu a predvídateľnosť. Avšak, táto éra sa čoskoro skončí. Ministerstvo financií pripravuje zrušenie tohto dlhoročného pravidla, čo prinesie významné zmeny do spôsobu, akým sa daň bude po novom vypočítavať.

Po novom už nebude existovať horná hranica pre spomínaný príplatok. Namiesto toho bude jeho výška priamo naviazaná na sadzbu dane zo stavieb na bývanie. Túto sadzbu si určuje každá samospráva sama, podľa svojich potrieb a priorít. To znamená, že ak má mesto nastavenú vyššiu sadzbu dane za obytné budovy, môže následne vyrubiť aj podstatne vyšší príplatok za každé podlažie vo viacposchodových objektoch. Pre lepšiu predstavu, sadzby dane zo stavieb na bývanie sú napríklad v bratislavskom Starom Meste 1,35 € za m², v Košiciach 1,27 € za m² a v Prešove 0,95 € za m². Tieto čísla naznačujú, že ak sa samosprávy rozhodnú naplno využiť nové možnosti, vlastníci viacpodlažných budov sa môžu pripraviť na citeľné zvýšenie daňového zaťaženia. Je dôležité vnímať túto zmenu ako posilnenie lokálnych kompetencií, ktoré však zároveň prináša novú dynamiku do finančného plánovania majiteľov nehnuteľností.

Kto pocíti zmeny najviac? Pohľad na komerčné nehnuteľnosti

Je dôležité si uvedomiť, že pripravované zmeny v dani z nehnuteľnosti nezasiahnu všetkých rovnako. Najväčší vplyv pocítia vlastníci komerčných nehnuteľností. Hovoríme o širokom spektre objektov, ako sú moderné administratívne budovy, pulzujúce biznis centrá, luxusné hotely, rušné obchodné centrá či apartmánové domy, ktoré sú primárne využívané na podnikateľské účely. Pre tieto typy stavieb platí jednoduchá rovnica: čím viac nadzemných podlaží budova má, tým výraznejšie sa môže prejaviť celkové zvýšenie daňového zaťaženia. Je to logické, keďže príplatok za podlažie už nebude mať pevný strop a bude závisieť od lokálnej sadzby.

Analytici a zástupcovia podnikateľského sektora už teraz naznačujú, že toto zvýšenie daní sa s vysokou pravdepodobnosťou prenesie aj do cien prenájmov. Majitelia budov, konfrontovaní s vyššími prevádzkovými nákladmi, budú mať tendenciu tieto náklady premietnuť do nájomného, ktoré platia ich nájomníci. Tento scenár môže byť obzvlášť citlivý pre segment malých a stredných podnikateľov. Práve oni často sídlia v prenajatých priestoroch a každé zvýšenie nákladov môže výrazne ovplyvniť ich finančnú stabilitu a konkurencieschopnosť. Je to domino efekt, ktorý sa začína pri zmene legislatívy a môže sa dotknúť každodenného fungovania mnohých firiem na Slovensku. Preto je kľúčové byť informovaný a pripravený na potenciálne úpravy vo svojom rozpočte.

Kedy a ako sa zmeny prejavia? Dôležité termíny a pohľad samospráv

Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že zdražovanie dane z nehnuteľnosti je neodvratné, samosprávy samy upozorňujú, že automatický nárast cien nehrozí. Mnoho miest a obcí v súčasnosti ani zďaleka nevyužíva existujúce zákonné maximá pre výber daní. Svoju daňovú politiku často nastavujú tak, aby udržali nižšie sadzby a zostali atraktívne pre nových investorov a už etablovaných podnikateľov. Ich cieľom je podporovať ekonomický rozvoj a vytvárať priaznivé podmienky pre podnikanie. Preto je možné, že niektoré samosprávy budú k novým možnostiam pristupovať s rozvahou a nepristúpia okamžite k maximálnemu zvýšeniu daní.

Pre majiteľov nehnuteľností je však kľúčové poznať časový rámec týchto zmien. Ak parlament schváli navrhované úpravy, ich účinnosť by mala nastať už 1. novembra 2026. To však neznamená, že vyššie dane pocítite okamžite. Nové pravidlá sa prvýkrát premietnu do výmerov dane z nehnuteľnosti, ktoré budete dostávať za rok 2027. Máte teda dostatok času na to, aby ste sa na túto situáciu pripravili. Odporúčame aktívne sledovať dianie vo vašej konkrétnej samospráve a včas si overiť, aké sadzby plánuje zaviesť. Včasná informovanosť a proaktívne plánovanie sú najlepšou cestou, ako sa vyhnúť nepríjemným prekvapeniam a efektívne riadiť svoje nehnuteľnostné portfólio.

Rozumieme, že zmeny v legislatíve môžu vyvolávať otázky a neistotu. Ak vás tieto informácie zaujali alebo potrebujete prediskutovať, ako sa potenciálne zmeny dotknú práve vašich nehnuteľností, neváhajte ma kontaktovať. Som tu, aby som vám poskytol podrobnejšie vysvetlenia a pomohol nájsť optimálne riešenia. Využite kontakty uvedené na tejto webovej stránke a dohodnite si nezáväznú konzultáciu. Teším sa na spoluprácu!