30. 1. 2026

Prehľad zmien v nájomnom práve

V mojom článku sa venujem najdôležitejším zmenám, ktoré nový Občiansky zákonník prinesie. Doteraz platné roztrúsené pravidlá podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu sa zrušia a nájom bytov, domov, podnikateľských priestorov či hnuteľných vecí bude upravený jednotne. Cieľom je väčšia prehľadnosť, právna istota a menej sporov v praxi.

Zrušenie bytových náhrad

Jednou z najzásadnejších noviniek je úplné zrušenie povinnosti poskytovať bytovú náhradu pri skončení nájmu na dobu neurčitú. Doteraz museli niektorí prenajímatelia pri výpovedi zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie alebo ubytovanie, čo v praxi nútilo majiteľov radšej podpisovať zmluvy na dobu určitú. Po novej úprave táto povinnosť zaniká aj pre zraniteľných nájomcov, napríklad osoby v hmotnej núdzi či rodiny s maloletými deťmi, čo pravdepodobne zvýši ponuku nájmov na dobu neurčitú.

Depozit a jeho nové pravidlá

Nový zákonník zavádza jednotnú právnu úpravu finančnej zábezpeky pre všetky formy nájmu. Zákon stanoví maximálnu výšku depozitu, spôsob jeho použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Dôležitou a kontroverznou novinkou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s peniazmi disponoval. Prenajímatelia by si mali skontrolovať existujúce zmluvy, či neprekračujú budúce zákonné limity.

Reklamácie stavu bytu a odovzdávací protokol

Prenajímateľ bude naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, no pri posudzovaní sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel. Ak boli tieto drobné nedostatky riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich možné neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájomného. Preto odporúčam dôkladne vyhotoviť odovzdávací protokol pri vstupe do bytu.

Právo chovať zviera

Veľkou zmenou pre mnohých nájomcov je zákonné právo chovať domáce zviera, ak nespôsobuje prenajímateľovi či susedom neprimerané ťažkosti. To znamená, že nájomca bude môcť mať zviera aj bez výslovného súhlasu majiteľa, pokiaľ zmluva neobsahuje jasný zákaz chovu. Prenajímatelia, ktorí chcú chov zakázať, musia mať tento zákaz výslovne uvedený v nájomnej zmluve.

Automatické predĺženie nájmu a jeho zamedzenie

Zjednodušuje sa proces zamedzenia automatického obnovovania nájmu. Dnes hrozí, že ak prenajímateľ do 30 dní nepodá žalobu, nájom sa obnoví. Po novom bude stačiť písomná výzva nájomcovi do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Treba však pozorne sledovať rozdiel medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou, lebo nemusia skončiť v rovnaký deň.

Ochrana pred obchádzaním zákona

Zákonník myslí aj na ochranu nájomcov pred zneužitím zmlúv na zhoršenie ich postavenia. Ak sa preukáže, že zmluva bola uzatvorená len preto, aby sa obchádzal zákon alebo aby konečný užívateľ mal slabšie právne postavenie, nájomca môže vykonávať práva priamo podľa zákona. To posilní postavenie reálnych užívateľov bytov.

Čo s existujúcimi zmluvami?

Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou úpravou. Zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme dobehnú podľa starých pravidiel až do ich skončenia alebo predĺženia, potom sa už riadia novým zákonníkom. Hoci nie je nutné podpisovať hneď nové zmluvy, odporúčam revíziu existujúcich dokumentov — najmä v oblasti depozitov, lehôt a zmluvných zákazov.

Záver a odporúčanie

Nový Občiansky zákonník sľubuje vyrovnanejšiu právnu úpravu, väčšiu prehľadnosť a menej sporov. Zmena zrejme prinesie viac nájmov na dobu neurčitú, jasnejšie pravidlá pre depozity a spravodlivejšiu starostlivosť o nájomné vzťahy. Pre vás ako nájomcu či prenajímateľa je teraz ideálny čas pripraviť sa — prekontrolujte zmluvy, zdokumentujte stav nehnuteľnosti a zvážte dohody, ktoré sú v súlade s očakávanou legislatívou.

Prečítajte si môj článok, zdieľajte ho s kolegami alebo známymi a ak budete chcieť, rád vám pomôžem s kontrolou zmlúv či vysvetlením konkrétnych dopadov. Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.